【明报专讯】非牢靠收入的楼宇准买家,一样平常都是以佣金或花红为主,例如陈先生从事的保险业,他们会因应业绩及销售量出粮,什么时刻派、派若干每月都市浮动,类似情形的行业亦包罗地产署理、个体零售行业等,以上种其余同伙经常会以为自己买不到楼,实在,只要做好放置,盘算清晰,置业亦不是遥遥无期。

首先,别以为银行一定拒批按揭,只是银行会用另一套准则来盘算入息。在入息证实方面,相比牢靠收入人士,银行一样平常会要求非牢靠收入人士提供入息期由3个月延伸至6个月以上,过往有一段时间银行要求提供两年收入盘算平均数,在疫情时代,银行曾收紧相关盘算方式,将两年降至6个月的平均数,再视乎收入颠簸性打六至八折去厘定。

举一个较极端例子,若是在盘算入息平均数的时段,陈先生的所有佣金收入,只是单靠一宗大额保单来获取,银行有时机将他的平均收入大打折扣;相反,若是陈先生的收入虽然每月差异,但颠簸偏低,银行的思量他的收入时折扣会较小。值得注意的是,因应最近楼市回暖,多家银行示意由2021年4月最先,非牢靠收入人士的入息不用再打折扣,而最优惠利率的要求贷款额亦由600万降至400万元,固然,现真相形仍以银行最终批核为准,但信托仍有助非牢靠收入人士置业。

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若是陈先生的收入颠簸性属于较高种别,又有没有方式助他上车置业呢?陈先生可思量加入担保人来提高银行压力测试整体每月收入,但请注意,在敍做高成数按揭时,HKMC只会接受近亲为担保人,担保人可以为怙恃、兄弟姐妹,未婚伉俪关系亦可,但需要填写申报表。

增添近亲担保人变相提高压测时收入

最后为陈先生置业做一个估算,一间500万元的单元,假设30年楼龄,最高可敍做九成、30年按揭,支付一成,共50万首期,再盘算印花税,佣金,状师费等支出,总共约71万元,以陈先生的现金水平是足够的,现行利息下每月供款约19,000元,而按月供比例月入需要37,500元、按压力测试盘算则需要44,800元,至于收入是否足够,则观乎陈先生的佣金收入模式,因在这里资料不足,未能够深入谈论。

不外陈先生由于手上现金尚算足够,亦可思量减低按揭成数至八成,虽然总开支会上升至121万元,但月供比例收入及压力测试盘算收入会降至32,300元及39,000元,更易获得批核。

信达兴业董事 资深物业投资者

[陈智銮 理财信箱]


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