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长达21.7公里的沙滩延绵脚下,阳光、海鸟、渔帆,海风徐徐吹来,闻着空气中淡淡的海水咸味,让身体和心灵同时回归大自然……依附优美的海景和一波波鼎力宣传,山东省威海市乳山银滩海景房在已往十多年吸引了来自全国各地的大批购房者。

克日,有媒体曝出乳山海景房每平方米只卖1000元,这个价钱让人很难和海景房挂钩,甚至不及许多偏远的中西部小县城。威海海景房房价的真实情形到底若何?

“十一”长假时代,第一财经记者驱车来到乳山银滩。一起上,多处荒败斑驳、无人住的“别墅”映入眼帘,防水、墙皮修复的店肆显眼地林立在路旁。走进最靠近银滩的大庆路一条街,除了热热闹闹的海鲜炒菜馆,每隔几米就有一家衡宇中介的门头,门口、墙面上贴出了密密麻麻的二手海景房的销售信息,前来探问的购房者却寥若晨星。

“今年以来房价显著下跌,生意很欠好做。卖房的房主不少,疫情影响不知道啥时刻已往,有些岁数大的人也不愿意来了,有些人生意不景气,急着用钱想把屋子卖了套现,然则来探问想买房的人比往幼年多了。”在银滩做衡宇中介十来年的王东北告诉第一财经记者。

对于网传的10万元不到买到一套海景房的情形,王东北以为这并不具有参考价值。“屋子价钱确实在下跌,但市场平均价约莫在3000元/平方米左右,那些标着1000元/平方米的屋子,要不就是阁楼,要不就是车库改的。”王东北说。

海景房卖出“白菜价”?

乳山是山东威海下辖的一个县级市,位于山东半岛东南部,海景房所在地银滩距离乳山市区有20多公里,因其优美的海岸线被誉为“天下第一滩”“中国最美海岸线”,被评定为国家AAAA级旅游度假区,并获得联合国人类栖身生涯方面的最高奖项——人居奖。

王东北在银滩做海景房中介已经有13年时间。他告诉第一财经记者,现在在银滩周围活跃着1000多家中介,人人经常互通有无,遇到房主低价着急卖屋子的情形,会自己先以低于市场价收掉,待高价的时刻再卖。在房价上涨的年景,王东北通过低买高卖的方式,一套屋子可以赚上几万块钱。但随着今年房价的下跌和市场的清淡,他去年收的几套屋子不得不赔钱甩卖。

“我去年以33万的价钱收了一套6楼的电梯房,房龄10年,88平方米精装修,那时市场价是36万。原房主来自江苏,买来投资的,一次没住过,由于原房主急着用钱,我低价收了,没想到今年纵然降价到30万屋子也很难卖。”王东北说。

王东北现在手里已经有十多套屋子,随着海景房行情的走跌,他也急于把手上的屋子倒卖出几套。

“我们收屋子借的钱都是有利息的,现在卖是亏一万两万,若是再有几个月没卖出去就越亏越多。”王东北说。

王东北告诉第一财经记者,10年前,银滩的房价已经到达了每平方米4000多元,过了这么多年,房价没升值反而减价,不少买海景房作为投资的人熬不住了,最先卖房。

凭据诸葛找房的数据,乳山银滩9月份二手房均价为每平方米3940元,最低价钱为每平方米2000元。

凭据王东北的领会,2017年~2018年是乳山银滩房价涨得最快的时刻,但今年以来房价最先下跌,一起跌去了这几年的涨幅。

除了王东北外,多家位于银滩的房产中介都告诉记者,今年的光景欠好,险些赚不来钱。

早在2003年,大庆油田最先来到银滩开发海景房,其中不少屋子是作为大庆油田职工的福利房。随后,越来越多的开发商投入到银滩的房地产开发,2007年~2010年是乳山房地产生长的巅峰,钱砸到土地里,一栋栋海景房拔地而起。据不完全统计,在银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上密密麻麻制作了200多个小区,每个小区少则有近十栋屋子,多则近百栋屋子,险些一个小区就是一个开发商。王东北说,银滩的屋子实在太多了,详细若干套没人统计过。

17年前,在银滩开发之初,来自山西太原的周广平就曾随着看房团的大巴来到银滩看房。

“那时刻环境还没有现在好。那时屋子一平方米只卖1000多元,11万元就可以买套房。”周广平告诉第一财经记者。

周广平所在的看房团里有不少人被这片海滩以及开发商谈到的美好未来所吸引,武断下手买房。对照理的周广平当初并没有下手。

“那时刻虽然房价低,但那时的人为也低。团里那些当初买了房的人谈不上投资乐成。”周广平说。

已经退休的周广平在今年“十一”假期,带着老伴再次来到了银滩。这次,他想为自己和老伴张罗一套海景房来养老。

“我以为乳山的屋子不具有投资价值,但这边的环境好、空气好、负氧离子高,对一些慢性疾病有利益,每年来住几个月,赶海、游泳、钓鱼,生涯成本也低,对养老蛮适合的。”周广平注释说。

看房团的隐秘

记者在威海走访海景房时发现一个颇为新鲜的征象,在威海,装修、衡宇状态都不错的二手房约莫为每平方米3000元左右,而新居均价1万左右,一手房和二手房价差很大。

周广平告诉第一财经记者,这其中的主要原因是,新居和二手房面临的客户群体是不一样的。新居主要面临的是开发商组织的“看房团”,二手房主要面临的是到沙滩来玩的散客。

“随着大巴车免费看房、嬉戏,天天的行程都安排得死死的,看房团基本没时间接触当地人,没机遇领会当地的二手房价钱,销售一忽悠,不少人一看这么好的沙滩,房价又这么廉价就忍不住下手了。这是一个理智不理智的问题,若是理智的人,他会自己再来看看二手房的价钱。”周广平说。

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记者在威海一新开楼盘门口,发现一辆来自江苏的看房团大巴车,销售正在给团员先容新开盘的海景房,这一海景房的平均售价已经到达1万元/平方米。

山东各地海景房主打养老观点,在北京、上海、天津等大都会举行撒网式的宣传。海景房销售团队在当地组织看房团,用免费旅游为噱头,用大巴车一辆一辆地把潜在购房者拉到海景房的售楼处。

老包就是山东另一个海滨都会龙口某海景房项目在河北邯郸区域的总卖力人。在“十一”假期时代,老包在邯郸当地组织了几辆大巴车的看房团到龙口来。

“一车有55名客户,都是来自北京和邯郸的,上午有一个团来,下昼另有两个团。我们邯郸在这个小区买房的已经有四五十户。我自己买了两套,我对门的邻人也是邯郸的,她买了四套,其中一套全款,三套贷款。”老包告诉第一财经记者。

老包今年43岁,家住邯郸峰峰矿区,矿区以煤窑、陶瓷、钢铁作为经济支柱,老包告诉第一财经记者,在他们小县城,房价已经涨到每平方米一万元,不可能再有升值空间了,而他以为,龙口的海景房每平方米只有四五千块元,很廉价,另有升值空间。

“龙口西部海边的海景房依然有投资潜力,我主要看中了正在建设中的人工岛项目。项目建成后将带来30万人口流入,这里离人工岛最近,肯定会受到利好。而且差别于龙口的东海海景房,西海岸海景房靠近市区,有市政供暖,且配套齐全,也适合历久栖身。”老包向记者推销。

从窗口向海面望去,海里的人工岛项目已经完成地基沉淀,进入制作阶段。

为了区分内陆购房者和看房团,开发商通常会接纳两套销售队伍并行销售,不会相互滋扰,但他们给出的销售价钱是差别的。

“团里的客户我们是不接待的,他们过来后管吃管喝管住,这都要均摊到成本上。”一位卖力接待内陆客户的业务员告诉第一财经记者。

为了促成外地购房者消费,当地的开发商还会提供周密的贷款服务等项目。

上述业务员说,对于外地客户,售楼处卖力跑贷款,业务员带着银行工作人员到客户所在的都会帮他们解决贷款手续,好比跑贷款的业务员从龙口到潍坊,到济南,到北京,花20多天转一圈,办100多户贷款回来。

相比于已往的红火,今年海景房新居的销售也受到影响。

“原本就是外销盘,疫情导致外地客户都不来了。去年节假日,一天大巴车三四十辆往售楼处拉,一辆车纵然只卖一套,一天也卖出几十套房了。今年的情形就冷清许多。”上述销售告诉第一财经记者。

屋子是用来住的

周广平也有过多次随着看房团旅游、看房的履历,他以为,买屋子首先要认清自己的需求,海景房虽好,但若是没有真正住的需求,买到的可能是一块烫手的山芋。

“你以为是免费旅游,若是你随着团里买房了,这可能是你这辈子吃的最贵的一顿饭,坐的最贵的一次飞机。”周广平说。

来自郑州的王秀娟阿姨5年前随着看房团来到龙口旅游,在推销下花了35万元在龙口东海买了一套70平方米的小两房,屋子装修下来总共花了40万元左右。可厥后由于要看孙子,她基本没时间去住,只住过一个春节

“冬天已往,也没暖气,冷得要命,放在那也没啥用,现在30万的价钱挂了两年也没人要。昔时憧憬未来的退休生涯,如今是花钱买了个烦恼。”王秀娟说。

王秀娟屋子难卖的主要原因是二手房市场供大于求,无论是在乳山照样龙口,跨越八成的海景房被“外地人”买走,不供暖、配套设施不行、湿润、远离市中央等,纵然海景房比当地通俗住房廉价不少,当地人也不愿选择海景房。

“外地人”买海景房的目的一是为了投资,二是为了养老。有中介告诉第一财经记者,整片海景房炎天入住率约莫50%,冬天的入住率也许只有10%。老年人每年像候鸟一样迁徙,通常是“五一”前厥后到海景房,“十一”之后脱离,加之大量的投资性购置海景房,最终导致海景房一到冬季就酿成“空城”。

近年来,政策不停指导房地产市场回归住民自住需求。“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策相继出台,成为接下来楼市生长的风向标。

一个地方的屋子是否适合投资?周广平以他多年看房买房的履历,总结了三点:一看经济;二看人口流动;三看地理位置。周广平以为,威海地理位置和环境不错,但经济生长和人口流动都不行。“只有一条腿立不起来。威海适合我们养老,不适合投资。我们养老只需要生涯成本低、环境好。”周广平说。

凭据恒大研究院公布的《中国人口大迁徙的新趋势》,从人口流动情形来看,近4年人口流出都市圈主要漫衍在东北、山东半岛、京津冀等区域。详细看,近4年人口年均净流入超10万的都市圈有10个,其中广佛肇、杭州、上海、深莞惠、长株潭5个都市圈年均净流入规模超20万。

“历久而言,房价涨跌与人口流动偏向相一致,经济基本面好、人口流入区域的房地产市场更有潜力。北方海景房区域大多位于人口流出区域,这些地方的屋子到了冬天许多都成了空城,而南方的海景房主要漫衍在惠州、三亚、北海、厦门等地,恒大威尼斯和恒大海花岛是对照典型的项目,从现在运营来看比北方好。”易居研究院智库中央研究总监严跃进告诉第一财经记者。

凭据乳山市统计局公布的《2019年国民经济和社会生长情形的公报》(下称《公报》),2019年乳山实现生产总值(GDP)277.36亿元,同比下降2.8%,2019年乳山整年固定资产投资同比下降35.4%,其中房地产开发投资同比增进7.03%。从衡宇建设用途看,住宅投资同比增进10.53%,占所有房地产开发投资的92.42%。

严跃进示意,在固定资产投资同比大幅度下降的情形下,房地产开发投资却有显著增进,这至少说明当地各种产业表现是乏力的,只有房地产相对来说略好,但这也使得经济过多依赖于房地产。

“都会要重视通过生长产业吸引更多外来人员流入,以卖地和过分开发房地产的方式只能获得一时的政绩,类似海景房的开发也需要控制,若是确实有开发海景房的项目,建议选择一处举行集中开发,而不是沿着海岸线过分和漫无目的的开发。通过集中开发,这样能够形成更好的产业和旅居新城,真正动员人气的群集。”严跃进说。

(王东北、周广平、老包、王秀娟系假名)

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